每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝

　　“3·17新政”實施兩年，北京土地市場變化明顯。

　　《每日經濟新聞》記者發現，“新政”實施后，北京土地市場迎來了一系列變革：近郊土地供應增加、限競房用地成為主流、集體建設用地入市等。

　　值得關注的是，位于大興區的瀛海鎮，在“3·17新政”后相繼推出限競房用地、共有產權房用地、集體建設用地等，成為北京土地市場變化的縮影。

　　土地市場先增后降

　　2017年至今，瀛海鎮共推出住宅用地7宗，其中2017年一年中推出3宗，分別為1宗自住型商品住房用地和2宗限競房用地。分別由保利中海聯合體以16.8億元、遠洋+首創+世茂以47.9億元競得。這使得限競房用地在上市初期就顯現出上揚的勢頭。

　　2017年，整個北京市土地市場火爆異常，全市土地招拍掛市場共成交102宗；土地成交總價為2796.02億元，同比增加228%；規劃建筑規模1380.26萬平方米，同比增加135%。

　　“3·17新政”的目的在于穩定市場，那么遏制房價上漲的一個途徑便是增加供給，土地市場的放量是增加供給的直接手段。

　　但是市場在2018年進入了明顯的下行階段。2018年北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2017年的2795.6億元下降約40%，成交總建設用地面積447.94萬平方米，下降約30%。

　　縱然2018年大興區出讓土地建設用地面積達88.21萬平方米，成為當年北京出讓土地最多的城區，但是瀛海鎮全年沒有1宗住宅用地出讓，和整個土地市場的下行節奏保持一致。

　　限競房成市場主流

　　瀛海鎮是北京限競房的首批入市之地。

　　2018年6月9日，由中海、保利、金地聯合開發的北京市第一個限競房項目瀛海府開盤，均價52449元/平方米，最高售價不超過55071元/平方米，主力戶型為88平方米3居，據《每日經濟新聞》先前的報道，該盤當天上午就被認購完畢。

　　2018年無疑是北京樓市的限競房元年，限競房供應占據了北京樓市的半壁江山。在2018年成交的63宗地塊中，40宗為限競房地塊，占比約63.5%。

　　入市之初，由于明顯低于市場均價，限競房一度受到市場追捧。此后因順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。

　　中原地產首席分析師張大偉《向每日經濟新聞》記者表示，最近因為全國兩會期間短暫供應減少，而從2019年3月下半月開始到4月份，預計供應量將出現井噴。

　　集體建設用地率先入市

　　2018年末，瀛海鎮再一次占據“頭條”，該鎮計劃推出3宗集體建設用地共約20萬平方米，全部將用于共有產權房及配建設施，這在北京乃至全國都尚屬首次。

　　該批共有產權房銷售均價為2.9萬元/平方米（含全裝修費用），價格約為附近商品房的三分之一，共4000余套房源。出讓文件顯示，本次掛牌出讓的地塊，與國有建設用地同責同權；土地所有權屬于瀛海鎮西一村和瀛海鎮西二村集體經濟組織，村集體轉讓期限內的使用權屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區級集體土地聯營公司北京興福集體資產管理有限公司。

　　事實上，推動集體建設用地入市是近年來一直以來的政策引導。2018年12月23日，我國《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。草案刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。也就是說，我國非農建設用地將不再“必須國有”。本年度《政府工作報告》中也提及要“推廣集體經營性建設用地入市”。

　　但是遺憾的是，《每日經濟新聞》記者與北京興福集體資產管理有限公司確認，瀛海鎮這3宗土地均未交易成功，后續要進一步等待官方消息。

　　今年2月25日，瀛海鎮再一次推出限競房用地，被中海以44.4億元、21.64%的溢價率購得。與此同時，北京市2月土地出讓金達到230億元，居全國之首。